En la primera parte de este artículo, presentamos la notificación de pendencia, que es una notificación constructiva de una demanda pendiente relacionada con una disputa sobre la propiedad, el uso, el disfrute o la tenencia de bienes inmuebles como terrenos o edificios. En la segunda parte, examinamos cuándo un demandante puede presentar una notificación de pendencia y cómo el tribunal puede anularla.
¿Cuándo es apropiado un aviso de tramitación pendiente?
Los estatutos de Nueva York que regulan los avisos de pendencia establecen que, con ciertas excepciones, la demanda principal debe “afectar el título sobre, o la posesión, el uso o el disfrute, de bienes inmuebles…” La cuestión de si la demanda que se encuentra en el aviso cumple los requisitos establecidos en la ley puede ser sorprendentemente compleja. Además, un demandante no puede subsanar un aviso incorrectamente presentado modificando la demanda original.
Los tipos de demandas judiciales que han dado lugar a notificaciones de tramitación pendiente incluyen:
- Acciones para dividir (dividir) el inmueble
- Los juicios impongan fideicomisos constructivos sobre bienes inmuebles
- Procedimientos de testamento relativos a los derechos de propiedad en disputa sobre bienes inmuebles en el testamento de una persona fallecida
- Demandas judiciales para anular transferencias de bienes inmuebles a terceros cuando la intención de la transferencia era eludir fraudulentamente a los acreedores
- Expropiaciones hipotecarias
- Expropiaciones por gravamen de mecánica
- Acciones para la ejecución específica de los contratos de venta de bienes inmuebles
- Y otros
Cabe destacar que los tribunales de Nueva York han dicho repetidamente que un aviso de pendencia no se sustenta en una demanda de accionistas relativa a la propiedad corporativa (o de otra entidad) de bienes inmuebles. Aunque el accionista puede intentar reivindicar un interés en los bienes inmuebles basado en su participación en la corporación, las acciones se consideran bienes personales y no reales, y el accionista no tiene ningún interés directo en los bienes inmuebles.
Cancelar una notificación de tramitación
Si alguien considera que una notificación de pendencia es inapropiada, puede pedir al tribunal que la anule. El tribunal debe cancelar la notificación si el demandante no presentó oportunamente la citación en el caso principal; si el proceso ha sido “resolvido, discontinuado o mitigado”; si ha transcurrido el plazo para apelar contra la sentencia del demandado; o en otras circunstancias estrictas.
El tribunal también tiene la facultad de revocar el aviso si el demandante no ha actuado de buena fe en el litigio principal.
Cualquier persona que tenga problemas relacionados con una notificación de pendencia —ya sea demandante o demandado en la demanda principal o un tercero con intereses potenciales en el inmueble— debería buscar asesoramiento legal, ya que este es un ámbito complicado del derecho de Nueva York.
