Un aviso de pendencia es un documento que da aviso público de una demanda pendiente ante el estado de Nueva York o ante la federación en la que las partes disputan la propiedad, la posesión, el disfrute o el uso de una determinada propiedad inmobiliaria. Este procedimiento, históricamente conocido como lis pendens, Notificación de tramitación notifica constructivamente a cualquier posible comprador eventual del litigio de propiedad, protegiendo así el supuesto interés del demandante que se está litigando en el proceso judicial.

Impacto de la notificación de la situación de trámite

Si un comprador ajeno registra una compra o alguna transacción relacionada después de que se haya presentado la notificación de la situación pendiente, la notificación previamente presentada obliga a dicho tercero al resultado del litigio subyacente, en la misma medida que cualquier otra parte en el litigio.

Un aviso de pendencia no es el mismo que un gravamen sobre bienes inmuebles, pero permite que el proceso judicial prosiga sin que el demandante tenga que preocuparse de que el demandado venda el inmueble antes de resolver la disputa. El aviso alerta a las personas de que el resultado del proceso podría afectar el título sobre el inmueble.

Además, la notificación puede afectar directamente los derechos de propiedad de terceros que, antes de la presentación de la notificación, pudieran haber adquirido inocentemente una participación en el inmueble o haber obtenido una garantía real sobre él, si esa participación no se había registrado debidamente antes de la presentación de la notificación de inicio del procedimiento. Existen excepciones a esta norma en los casos en que las partes involucradas pudieran haber tenido conocimiento de las circunstancias de otro modo.

Perfiles y tornillos

Proceduralmente, el demandante que busca proteger su interés en un bien inmueble presenta la notificación de pendencia, junto con la reclamación principal, en la oficina del secretario del condado en el que se encuentra el inmueble. La notificación de pendencia tiene una vigencia de tres años, que un tribunal puede renovar por razones válidas.

En la segunda parte de este artículo, hablaremos de cuándo es correcta la notificación de pendencia y cómo el tribunal puede anularla.